Gott að vita um Nónhæð

Árið 1972 keypti samfélag Baháía á Íslandi þann reit úr landi Smárahvamms í Kópavogi sem er kollurinn á Nónhæð. Í lok 9. áratugarins keypti Kópavogsbær allt land Smárahvamms nema þessa 2,5 hektara spildu Baháía efst á Nónhæðinni. Þá var í aðalskipulagi gert ráð fyrir háhýsum við norðurrætur Nónhæðar þar sem nú standa í samræmi við það háhýsin í Gullsmára en að byggðin þynntist síðan upp eftir Nónhæðinni og efst á henni á reit Baháía yrðu opnir útsýnisgarðar og einstaklega fagurt tilbeiðsluhús Baháía án þess að neitt í hverfinu skyggði á útsýni frá kollinum og "geislum" baldursbrárinnar .

Sjálft tilbeiðsluhúsið var hannað í mynd knúppsins af baldursbrá þannig að garðarnir mynduðu krónublöðin og útsýnisgeisla sem vísuðu út til íslenskrar náttúru nær og fjær. Í upphafi skyldi þó í stað tilbeiðsluhússins aðeins mynda gróðurhvilft í kollinn en ganga frá skrúðgarðinum og skjóli sem hann veitir að öðru leyti. Þó Baháíar hverfi á braut er því ekkert í þessum hugmyndum sem ekki stendur eitt og sér sem fögur tilvísun til íslenskrar náttúru án neinnar skírskotunar til trúarbragða. Þess vegna gæti svo seinna risið þar náttúrumynjasafn, náttúrufræðisetur eða eitthvað annað viðeigandi í stað tilbeiðsluhúss, eða bara útsýnishús og "álfagarður", en Kópavogur hefur kappkostað að virða álfabyggðir og ein þeirra er á kolli Nónhæðar. Gönguleiðir geta auðveldlega legið frá Nónhæð í austur um græn svæði alla leið að Elliðavatni og í hina áttina niður í Kópavogsdal og um eldri græn svæði Kópavogs og þannig tengt eldri og nýrri byggðir Kópavogs sjá hér.

Árið 1991, eftir bæjarstjórnarskipti 1990 lá deiliskipulag Nónhæðar fyrir og var staðfest af  öllum þar til bærum yfirvöldum í nóvember 1991.  Ljóst er að þetta fyrsta deiliskipulag sem unnið var undir stjórn Gunnars I Birgissonar var sérlega vel lukkað.  Það tryggði nær öll þau gæði sem gott íbúðahverfi geta prýtt, þar á meðal öruggar og aðlaðandi gönguleiðir sem nýttust bæði eldri íbúum til heilsubóta og skólabörnum á leið í skólann sinn. Og þó háhýsi væru í hverfinu voru þau nyrst og neðst í hlíðinni við Gullsmára sem þá hvorki veldur skuggamyndun yfir hverfið né aukinni umferð inní það. Byggðin er líka vel heppnuð blanda einbýlishúsa, raðhúsa, tvíbýlishúsa og fjölbýlishúsa alla leið upp, -þó ekki hærra en svo að húsin skyggja ekki á útsýni frá efsta kolli hæðarinnar.

Þeir sem hönnuðu deiliskipulag Nónhæðar eins og það nú er eiga heiður skilinn. Hryggjarstykkið í því skipulagi er græni geirinn upp eftir hæðinni með göngustíg þar sem græni kollurinn efst á hæðinni á að taka við þar sem Baháíar ætluðu að reisa tilbeiðsluhús sitt. Nú er einnig ljóst að Nónhæðin getur myndað bestu tengingu grænna svæða frá Kópavogsdal um græna geirann yfir í nýju hverfi Kópavogs um Gustssvæðið, Hnoðraholt, Leirdali, Rjúpnadal og alla leið að Elliðavatni og nýtt tengingu við reiðstíga sem liggja frá Gustsvæðinu sem annars myndu daga uppi nú þegar það svæði fer undir atvinnu- og þjónustubyggingar en með lítilli fyrirhöfn má breyta í hjóla- og gönguleiðir.

Það hefur hinsvegar aldrei verið gengið frá græna kollinum á Nónhæðinni. Fyrsti áfangi Baháía á reitnum samkvæmt samþykktum og staðfestum áætlunum átti að vera að ganga frá garðinum en að hafa hvilft efst á kollinum í stað hússins.
Öll hönnun reitsins vísar til íslenskrar náttúru og í raun ekkert trúarlegt við hana í sjálfum sér nema maður kjósi að líta svo á. Það er því afar auðvelt að yfirfæra þessa hönnun á einfalt minni til íslenskrar náttúru með eða án seinni áfanga framkvæmdanna, þ.e. sjálfs hússins. Ef ákveðið væri að reisa þar hús gæti það eins og fyrr segir með eðlilegum breytingum allt eins verið náttúrfræðisetur eins og tilbeiðsluhús.

Hvilft í stað tilbeiðsluhúss 
Baháíar gerðu sér hvilftina efst á hæðinni eins og til stóð og áttu þar margar helgistundir, en sáu sér ekki fært að ganga frá skrúðgarðinum sem þeir og Kópavogsbær gerðu ráð fyrir og frumbyggjum og íbúum Nónhæðar var heitið með staðfestu aðalskipulagi og staðfestu deiliskipulagi.

 

Komið að sölu 2001
Á fundi bæjarráðs Kópavogs fimmtudaginn 16. nóvember árið 2000 er bókað að Baháiar hafi tilkynnt að þeir hyggist reyna að selja Nónhæðina.
Með bréfi dagsettu 27. febr. 2001 tilkynntu þeir svo bæjarráði að þeir hefðu með höndum bindandi kauptilboð um sölu fyrir 90 milljónir króna og að kaupanda væri kunnugir skipulagsskilmálar reitsins, en að þeir óskuðu nú upplýsinga um hvort Kópavogur hygðist beita forkaupsrétti.

Á fundi sínum fimmtudaginn 1. mars 2001 óskaði bæjarráð að þessu tilefni eftir umsögn bæjarlögmanns og skipulagsstjóra sem skiluðu sameiginlegu áliti sínu  dagsettu 12. mars  2001 inná fund bæjarráðs 15. mars 2001.

Ekkert svar
Enga bókun vegna þess erindis eða neitt formlegt svar er að finna í eða frá bæjarráði eða Kópavogsbæ til samfélags baháía að þessu tilefni og engin tilraun var gerð til að ganga inn í kaupsamninginn með neinum hætti.

Í  sameiginlegu áliti skipulagsstjóra Kópavogsbæjar og bæjarlögmanns (lagt fyrir bæjarráð 15. mars 2001) er minnt á að skýrir skipulagsskilmálar gildi fyrir reitinn (um opið svæði og tilbeiðsluhús/stofnun) og því væri ekki tilefni til að beita forkaupsrétti skipulagslaga til að tryggja framkvæmd skipulags bæjarins eins og annars væri heimilt og ekki væru til staðar almenn ákvæði um forkaupsrétt Kópavogbæjar.

Þetta álit er lagt fyrir bæjarráð á 2116. fundi þess fimmtudaginn 15. mars 2001 en ekkert frekar er bókað að því tilefni og ekkert formlegt svar samið eða gefið né er fjallað um málið í bæjarstjórn.  Um málið segir aðeins: “Lögð fram”. Eða öllu heldur:

“d)  Frá skipulagsstjóra og bæjarlögmanni,dags. 12/3, umsögn um erindi Andlegs þjóðarráðs Bahá´ía á Íslandi um land þess á Nónhæð.

Lögð fram.”

Rúmu ári seinna eða þann 1. október 2002 er fært í veðbækur sýslumanns afsal fyrir reitnum dagsett 24. sept. 2002 þar sem vísað er til kaupsamnings sem hafi tekið gildi 23. mars 2001 eða aðeins viku eftir ofangreindan fund bæjarráðs.

Seldur aftur í október 2002 fyrir 169 milljónir
Þann 29. október 2002 um mánuði eftir útgáfu afsals er dagsettur nýr kaupsamningur þar sem KS verktakar þ.e. núverandi eigandi lóðarinnar kaupir reitinn sem Baháíar seldu fyrir 90 milljónir á 169 milljónir, þar af skyldu 79 milljónir greiðast með framsali íbúða alls um 490 m2 að flatarmáli á tveimur efstu hæðum húsanna sem þar yrðu byggð - án nokkurs fyrirvara í þeim kaupsamningu um að reiturinn væri e.t.v. ekki ætlaður fyrir íbúðabyggingar.

Veðskuldir að nafnvirði 279 milljónir
Nú hvíla á lóðinni án neinna bygginga veðskuldir að nafnvirði 279 milljónir þar af hefur Kaupþing banki lánað 200 milljónir annarsvegar í árslok 2004 og hinsvegar í árslok 2005 en 79 milljónir eru tryggingabréf fyrir tæpa 500 íbúðafermetra á væntanlegum efstu hæðum húsa sem þar eigi að rísa ????.

Allan tímann hefur samt legið fyrir þinglýst skiptalýsing með deiliskipulagsdrætti og vísað er til að liggi fyrir við gerð kaupsamnings 2001. Einnig hjá skipulagsyfirvöldum bæði staðfest aðalskipulag og deiliskipulag sem gerir ráð fyrir opnu svæði og mjög lágu nýtingahlutfalli reitsins með aðeins félagsmiðstöð sbr byggingafulltrúinn í Kópavogi 7. okt 1993 hér.

Bæjarfulltrúar gáfu verktaka loforð fyrir kosningar 2002
Í þinglýstum pappírum sem og í bréfum til Kópavogsbæjar og umsögn skipulagsstjóra og bæjarlögmanns kemur allstaðar fram að skipulagsskilmálar liggi ljósir fyrir, - en samt er augljóst á  kaupsamningi dagsettum 29. okt 2002  að samningurinn byggir á fullvissu um að kaupandi fái að reisa íbúðir á reitnum, þar sem hluti kaupverðs á að vera greyddur í íbúðum á efstu hæðum þeirra íbúðarhúsa sem þar verði reistar. Af ýmsu má vera ljóst að fyrir þar síðustu bæjarstjórnarkosningar þ.e. fyrir kosningarnar 2002 hafi KS verktakar leitað eftir stuðningi flokkanna í Kópavogi við breytingar um íbúðabyggð í stað opins svæðis á Nónhæð. – En vel að merkja verktakinn var þá ekki orðinn eigandi reitsins en var í því ferli að kaupa hann.

Það á náttúrlega ekki að gerast án undangenginnar umfjöllunar í kerfinu og kynningar fyrir íbúum, án neinnar ígrundunar sem í málsmeðferð felst. Ofangreindur kaupsamningur ber með sér að í það minnsta fulltrúar meirihlutaflokkanna hafi gefið verktakanum þau svör sem hann hefur tekið sem skýru samþykki fyrir þeim breytingum sem hann sóttist eftir.

Skipulagsgerðir eru bindandi loforð til íbúanna
Íbúunum hafði hinsvegar frá því áður en þeir byggðu hús sín verið heitið grænu opnu svæði á Nónhæðar-kollinum, og þau loforð voru og eru bundin í formlegar og staðfestar skipulagsgerðir sem bæði bæjarstjórn og íbúar eru bundin af að lögum. Skilmálum þeirra gerða er ekki hægt að breyta einhliða nema almannaheill krefjist þess, eða svo á í það minnsta að heita.

Íbúar voru hinsvegar fyrst að frétta af málinu nú um mánaðarmótin júní/júlí árið 2007 þó að lögum eigi að hafa samráð við þá um allar skipulagsbreytingar eins og þessa frá fyrstu stigum hennar, sbr. gr. 3.2 í skipulagsreglugerðinni.

Kosningarnar voru að vori 2002. Það er því með svör flokkanna og loforð uppí erminni sem KS –verktaki kaupir reitinn haustið 2002 fyrir um tvöfalt söluverð Baháía eða alls 169 milljónir króna að nafnvirði.

Auk þessa sýnilega byggingamassa sem menn vilja nú setja ofaná á græna kollinn okkar á Nónhæð þá eiga að fara í jörðina, þar sem á aðalskipulagi Kópavogs er merkt álfabyggð, 18 þúsund fermetra 2ja hæða bílageymslur eða sem samsvarar  flatarmáli  Krinlgunnar við opnun. Öll dvalar- og leiksvæði milli blokkanna verði því ofaná tveggja hæða bílageymslu en ekki á náttúrlegri jörð. Þá sýna skuggalíkön að sól mun nær aldrei skína á þá sem þar ætla að dvelja við leiki eða afslöppun.

Athugasemdir

[Magnús Jónsson, 6.8.2007 kl. 10:10]

Góð grein hjá þér hérna haf þökk fyrir að benda á þessa aðför að staðfestu skipulagi, það gerist æ oftar að kjörnir fulltrúar telji sig geta vaðið yfir skipulag bæjarfélaga á skítugum skónum, mesta furðu vekur samt hjá mér að bankar séu tilbúnir að lána hundruðir milljóna og að veðin séu óbyggðar íbúðir, sem í ofanálag eru ekki til í skipulagi, gaman væri að sjá veðbönd á slíku láni.

kveðja Magnús   

[Ár & síð, 6.8.2007 kl. 12:05]

Það eru menn eins og þú sem halda uppi lýðræðislegri gagnrýni á ólýðræðislegan yfirgang kjörinna fulltrúa eða jafnvel embættismanna sem ekkert lýðræðislegt umboð hafa.

Mættum við fá meira að slíku á blogginu en ekki bara allt of margar endurtekningar á fréttum fjölmiðla.

[Jói Jóns (IP-tala skráð) 7.8.2007 kl. 03:57]

Gott og þarft - en passaðu þig bara að byggingatröllin komi ekki og éti þig.

[Andrea (IP-tala skráð) 13.8.2007 kl. 15:57]

Góð samantekt hjá þér.  Þetta sýnir ágætlega vinnubrögð yfirvalda hér um alla borg hvort sem er í Kópavogi eða Reykjavík.

Ég vona að kjósendur verði minnugir þessara vinnubragða í kosningum eftir 3 ár og kjósi svona stjórnmálamenn út af borðinu.